Mortgage nos EUA: pré-aprovação, entrada, PMI e closing

Um mortgage tem três contas, e elas não cabem no número que alguém chama de parcela. A Ponte separa assim: entrada, custo do mês e closing. A entrada é o caixa que reduz o que você financia. O custo do mês é o que sai depois, todo mês. O closing é o custo de fechar a compra e o empréstimo, pago à parte. Misturar as três faz um juro baixo parecer uma casa barata.

Isto não é o custo de assinar um aluguel — esse está em lease, depósito e credit check. E não é a pergunta de se a casa substitui a aposentadoria; essa comparação de função está em imóvel, mercado e segurança. Aqui o assunto é o financiamento em si, sem taxa do dia e sem previsão de aprovação.

As três contas, num exemplo hipotético

Nenhum número abaixo é cotação de setembro de 2026. Servem para separar as colunas. Preço ilustrativo: US$ 400.000.

A faixa de 2% a 5% é um jeito de planejar, não um orçamento do seu condado. O percentual real depende do preço, da entrada, do credor, do tipo de empréstimo e do lugar. Neste desenho, entrada mais um closing de US$ 12.000 dariam US$ 52.000 de caixa antes de crédito do vendedor ou do credor. A carta de pré-aprovação não mostra essa soma sozinha. E o custo do mês ainda nem entrou.

Pré-aprovação não é compromisso de compra

Credores usam prequalification e preapproval de jeitos diferentes. Alguns emitem a primeira com o que você declara, sem conferir. Outros só chamam de preapproval quando já olharam renda, ativos e crédito. A palavra no topo da carta diz pouco. As duas, no máximo, informam que o credor está em geral disposto a emprestar até certo valor, sob premissas.

Pré-aprovação não é compromisso de compra. Também não é oferta garantida de empréstimo, e não prende você àquele credor. A carta ajuda a fazer uma oferta porque dá ao vendedor um sinal de financiamento. Ele pode levá-la a sério e, ainda assim, a análise final depender de avaliação, título, emprego e das condições que faltam. Escolher o credor espera os Loan Estimates, depois da oferta da casa, com juro, APR e custos lado a lado.

Pedir a carta cedo pode mostrar um erro no arquivo de crédito a tempo de contestar. Se o credor avaliar seu crédito e disser que você não recebe a carta, o aviso de decisão negativa é devido mesmo sem um pedido formal de empréstimo. A carta continua sendo um sinal sob premissas, não uma chance calculada. A Central de Crédito é o lugar para ler o arquivo que a carta consulta.

Entrada e LTV

A entrada (down payment) é a parte do preço que você paga na frente. O mortgage cobre o resto. O loan-to-value, ou LTV, compara o empréstimo com o valor do imóvel. Entrada maior, LTV menor. No exemplo, US$ 360.000 sobre US$ 400.000 é 90%. Credores podem usar esse índice para decidir se emprestam e se exigem seguro hipotecário. Entrada maior tende a abrir mais opções. “Tende” não é promessa de juro nem de aprovação, e esvaziar a reserva para chegar num percentual redondo pode piorar o mês seguinte.

Vinte por cento não é a única porta de entrada. É o ponto em que um empréstimo convencional em geral deixa de exigir PMI. Programas com garantia pública — FHA, VA, USDA — têm seguro, taxas e regras de elegibilidade próprios, e não seguem esta régua de PMI.

PMI

PMI, private mortgage insurance, é comum num convencional quando a entrada fica abaixo de 20% do preço — e também num refinance quando a equity fica abaixo de 20% do valor. O seguro protege o credor se os pagamentos pararem. Não protege você, e não impede a execução da casa. O prêmio mais comum entra na parcela. Às vezes é um valor único no closing, ou os dois. Uma oferta “sem PMI” pode ser um juro mais alto no lugar do seguro. A troca só se compara no prazo em que você pretende ficar.

Para muitos empréstimos de residência principal fechados em ou depois de 29 de julho de 1999, dá para pedir o cancelamento por escrito quando o saldo chega a 80% do valor original, com pagamento em dia e as outras condições — inclusive evidência de que o imóvel não vale menos do que na origem. A terminação automática, em geral, ocorre quando o saldo programado chega a 78%, se você estiver em dia. Empréstimos da FHA e do VA não seguem essa régua; seguro pago pelo credor também não. “Acho que já tenho 20% de valor de mercado” não é o gatilho escrito. A troca entre entrada baixa e 20%, sem tratar 20% como regra, está em PMI e o pedágio do LTV.

Juros, APR e a conta do mês

O interest rate é o custo anual de tomar o dinheiro, em percentual. Não inclui pontos nem as outras taxas do empréstimo. O APR é uma medida mais larga: juro, pontos, fee de broker e outros encargos para obter o crédito. Por isso o APR costuma ficar acima do juro. No Loan Estimate, o juro aparece na primeira página, em Loan Terms; o APR aparece na página de comparações.

A conta do mês é outro objeto. É o débito: principal, juros e, quando existem, escrow e seguro hipotecário. Um APR de um número e uma parcela de outro não se contradizem. Eles medem coisas diferentes. Comparar dois APRs de ARM, ou um fixo com um ajustável, pede cuidado: no ARM, o APR não mostra o juro máximo do contrato. Os dois números saem do papel daquele empréstimo, não de uma tabela genérica.

Closing e escrow

Closing costs são o que você paga para obter o empréstimo e transferir a propriedade: originação, avaliação, título e o que mais o credor ou a transação exigir. O Loan Estimate resume isso antes. O cash to close é o que ainda falta pagar no fechamento, além do que você já deu. Não é a entrada com outro nome. A entrada é uma linha; os custos de fechar são outras. Crédito do vendedor ou do credor pode reduzir o cheque — e também pode mudar o que você compara. O que entra em cada linha do cheque está em cash to close.

Escrow, também chamado de impound, é a conta em que uma parte da parcela fica guardada para imposto e seguro do imóvel, pagos em datas grandes. Sem essa conta, imposto e seguro não somem: você paga direto, muitas vezes uma ou duas vezes por ano. O credor pode exigir o escrow ou cobrar mais para não tê-lo. Imposto, seguro e condomínio sobem. A parcela do primeiro ano não é um teto.

Fixo e ARM, só o bastante

No fixed-rate, o juro é definido no início e não muda durante o prazo. Principal e juros combinados nessa conta permanecem. No ARM (adjustable-rate mortgage), o juro muda ao longo do empréstimo. A parcela pode começar mais baixa e subir. O número que importa, antes de tratar a primeira linha como a conta do mês, é o pagamento máximo que o contrato permite — e se ele cabe.

Índice, margem e caps ficam no contrato e no Loan Estimate. Fixo e ajustável entram aqui para uma coisa só: a primeira parcela de um ARM não é o teto que o contrato permite.

Antes de tratar a parcela como a casa

• Qual das três contas estou olhando: entrada, mês ou closing?
• A carta diz o que foi verificado — e eu sei que ela não fecha a compra nem escolhe o credor?
• Qual é o LTV, e o PMI está na parcela, no closing, ou foi trocado por juro?
• Juro e APR estão os dois no papel, e eu não usei o APR como se fosse o débito?
• O cash to close inclui custos além da entrada?
• Imposto e seguro estão no escrow ou vão chegar à parte?
• Se for ARM, eu vi o pagamento máximo, não só o inicial?

O caixa da entrada mora na vida da conta. A Central de Bancos e Dinheiro é o contexto desse dinheiro, não uma taxa de mortgage. Para testar se o custo mensal de morar cabe, use o orçamento de moradia: cole os números do seu papel. A ferramenta não aprova crédito e não busca taxa. Para estimar só principal e juros a partir do preço, da entrada, do prazo e de uma taxa hipotética, use a calculadora de parcela de mortgage. Ela não promete APR e deixa imposto, seguro, HOA e PMI de fora. A Central de Casas segue o caminho da moradia a partir daqui.