PMI: o que muda entre entrada baixa e 20%

PMI protege o credor, não você. Private mortgage insurance é o seguro que um empréstimo convencional costuma exigir quando a entrada fica abaixo de 20% do preço — e, num refinance, quando a equity fica abaixo de 20% do valor. Ele cobre o credor se os pagamentos pararem. Não impede a execução da casa. Não é o seguro do imóvel, e não é uma chance de aprovação. Aprovar ou não continua sendo decisão do credor, fora desta página.

O mapa do mortgage inteiro — pré-aprovação, APR, parcela e closing — está no texto do financiamento. Aqui a decisão é estreita: menos caixa na entrada, pedágio mensal, ou 20% sem essa linha. Vinte por cento não é sempre melhor.

LTV num desenho

Loan-to-value, ou LTV, é o empréstimo dividido pelo valor. No desenho, o preço é US$ 400.000. Não é avaliação de setembro de 2026 e não é uma porta de aprovação.

A diferença de caixa entre 10% e 20%, neste desenho, é US$ 40.000. Esse dinheiro ou fica na reserva ou vai para a entrada. Não faz as duas coisas. O arquivo que o credor lê para chegar numa oferta está na Central de Crédito. Ler o arquivo não calcula a chance de um sim.

Como o prêmio aparece

O jeito mais comum é um prêmio mensal, somado à parcela. Ele aparece na primeira página do Loan Estimate e do Closing Disclosure, em Projected Payments. Às vezes o prêmio é único, pago no closing, na seção de serviços que você não cotou por fora. Às vezes são os dois. O prêmio único, se você mudar ou refinanciar, pode não voltar.

Peça o custo total em prazos que você realmente imagina ficar: três anos, cinco, sete. Um prêmio mensal baixo e um prêmio único alto não se comparam pela primeira parcela. O cheque do prêmio único, quando existe, entra nos closing costs — a separação entre esse cheque e a entrada está em cash to close.

Entrada baixa, 20% ou juro sem a linha

Há pelo menos três desenhos. Nenhum é o certo para todo mundo.

• Entrada menor e PMI. Sobra caixa para a mudança, para o closing e para a reserva. O pedágio fica no mês, até as condições de saída. Isso não significa que o credor vai dizer sim.
• Vinte por cento. No convencional, o PMI deixa de ser exigido. Você também pode ver um juro menor. “Pode” é o que o Loan Estimate mostra naquela oferta, não uma promessa. Chegar aos 20% esvaziando a reserva troca um seguro do credor por um mês sem folga quando o forno quebra.
• Lender-paid. O credor paga o seguro e a linha de PMI some. O juro da oferta sobe no lugar. Qual dos dois custa mais depende de quanto tempo você fica. O juro mais alto não sai sozinho no dia em que o saldo cai. O PMI mensal, nas regras abaixo, pode sair.

Esperar para juntar 20% também tem custo: o aluguel continua, e preço e taxa se movem. Isso não é motivo para comprar antes da hora. É motivo para não tratar 20% como obrigação moral.

Um desenho, só para ver a conta incompleta de propósito. O preço hipotético é US$ 400.000. Nada disso é prêmio de setembro de 2026.

• Mensal, entrada de 10%. US$ 40.000 vão para o preço. Um prêmio de US$ 140 por mês, se não mudar, soma US$ 8.400 em cinco anos. O cash to close ainda tem os closing costs à parte.
• Prêmio único, mesma entrada. Os mesmos US$ 40.000, mais um cheque ilustrativo de US$ 6.000 no fechamento, e zero no mês. US$ 6.000 não é cotação. Se você sair ou refinanciar cedo, esse cheque pode não voltar.
• Vinte por cento. A entrada sobe para US$ 80.000 e, neste desenho, a linha de PMI some. Os US$ 40.000 a mais saíram da reserva. O forno que quebra no mês seguinte não espera a casa valorizar. Esse é o custo de esvaziar o caixa para apagar o pedágio.

Quando o papel tiver taxa, prazo e valor, a calculadora de parcela mostra principal e juros. Ela deixa o PMI de fora de propósito. Se o prêmio mensal já estiver dentro da parcela que você vai colar no orçamento de moradia, não o escreva de novo na linha de seguro. Essa linha é a apólice da casa, não o pedágio do credor.

Quando o pedágio pode sair

Para muitos empréstimos de residência principal fechados em ou depois de 29 de julho de 1999, a saída tem datas. Elas usam o valor original, não a estimativa de um site. Na compra, valor original em geral é o menor entre o preço do contrato e a avaliação da época. No refinance, é a avaliação da época do refinance.

• Pedido aos 80%. Dá para pedir o cancelamento por escrito na data em que o saldo está programado para chegar a 80% do valor original, ou antes, se pagamentos extras já tiverem levado o saldo a esse ponto. O servicer é obrigado a aceitar se o pedido for escrito, o histórico de pagamento for bom, você estiver em dia, não houver lien júnior (um segundo empréstimo, por exemplo) e houver evidência — uma avaliação, por exemplo — de que o imóvel não vale menos do que o valor original. Se o valor caiu, o cancelamento na data pode ser negado.
• Saída automática aos 78%. Mesmo sem pedido, o PMI em geral termina na data em que o saldo programado chega a 78% do valor original, se você estiver em dia. Se não estiver, a saída espera você regularizar.
• Metade do prazo. O seguro também tem de acabar no mês seguinte ao meio da amortização original, mesmo que o saldo ainda não tenha chegado a 78%, desde que você esteja em dia. Num prazo de 30 anos, o meio é depois de 15 anos. Essa via importa mais quando o contrato tem período de juros só, forbearance de principal ou balloon.

A primeira data de pedido deve estar no disclosure de PMI que veio com o empréstimo. Investidores, inclusive Fannie Mae e Freddie Mac, podem permitir um pedido mais cedo pelas regras deles. Essas regras não podem ser piores para você do que o piso acima. Uma alta de mercado não reescreve o valor original e não cancela o prêmio sozinha.

FHA, VA e o seguro pago pelo credor ficam fora desta régua. Cada um tem saída própria, e lender-paid não se cancela no dia em que o saldo chega a 80%. Confirme o tipo no papel antes de usar 80% ou 78%.

Antes de tratar 20% como regra

• Confirmei o tipo de empréstimo antes de usar 80% e 78%?
• Qual é o LTV, e o prêmio está no mês, no closing, ou foi trocado por juro?
• Eu vi o custo em dois ou três prazos que eu realmente posso ficar, não só na primeira parcela?
• Os 20% deixam reserva para o conserto e para o cash to close, ou só zeram a conta?
• A data de pedido está no disclosure, e eu sei que ela usa o valor original?
• Eu estou em dia, e o valor não caiu abaixo do original, antes de contar com a saída?

O mês com ou sem PMI só cabe se o resto da casa também couber. A Central de Casas segue a partir daqui, sem transformar entrada em aprovação.