Da carta de pré-aprovação à oferta: earnest money e under contract

Carta não é oferta, e oferta aceita não é contrato fechado. A carta de pré-aprovação diz que um credor, por enquanto e sob premissas, topa emprestar até certo valor. A oferta é o papel em que você propõe preço, datas e condições. Under contract é o nome do meio do caminho: o vendedor aceitou, existe contrato, e a compra ainda pode não acontecer. Tratar a carta como se a casa já fosse sua pula as duas etapas em que o negócio mais quebra.

Entrada, custo do mês e closing — as três contas do mortgage — estão no mapa do financiamento. Aqui a sequência é outra: o que a carta faz na oferta, o que é o earnest money, e o que ainda pode falhar depois do “aceito”. Não há probabilidade de aprovação nem taxa prometida.

O que a carta faz — e o que não faz

Uma carta de preapproval é um aviso de que o credor está tentativamente disposto a emprestar até certo valor. Ela se apoia em premissas. Não é oferta garantida de empréstimo. Vendedores com frequência pedem essa carta antes de aceitar a oferta, porque ela indica que o financiamento é plausível. Indicar não é aprovar.

Prequalification e preapproval não têm um significado único no mercado. Alguns credores emitem a primeira com o que você declara, sem conferir. Outros só usam a segunda palavra depois de olhar documentação. Há quem entregue uma carta de compromisso por um prazo, ainda sujeita a condições. A palavra no topo diz pouco sobre o processo daquele credor. As duas, no máximo, dizem que existe disposição geral de emprestar até um teto, sob premissas. A carta que o vendedor da sua região leva a sério é pergunta para o agente local ou para um conselheiro de moradia — não um ranking nacional.

A carta pode vencer. Uma faixa que aparece na orientação ao comprador é de 30 a 60 dias, e não é prazo de todo credor. Muita gente espera para pedir a carta quando já vai visitar casa de verdade, porque o credor em geral consulta o crédito para emiti-la. Pedir antes também serve para achar um furo com tempo de corrigir. Consulta de crédito e o que um relatório mostra estão na Central de Crédito. Este texto não estima score nem promete a próxima carta.

Se a carta for negada, mesmo sem um pedido formal de empréstimo, o credor que avaliou o crédito e disse não precisa entregar um aviso de ação adversa. Peça o motivo. Se usaram um score para negar, o aviso traz o score usado e como obter uma cópia do relatório. Erro no relatório pede correção. Nada disso é probabilidade de aprovação futura.

Receber a carta não é pedir o empréstimo e não prende você àquele credor. A carta não traz o bastante para escolher quem oferece o melhor custo. A comparação espera um imóvel em vista e um Loan Estimate de cada credor que você for usar. O que esse papel mostra, e o que entra no cash to close, está em closing costs. Uma carta de pré-aprovação de carro não entra nesta oferta: é outro produto, outro bem e outro contrato.

O teto da carta também não é o orçamento da casa. O credor olha renda, ativos, dívidas e crédito. Só você decide o que cabe no caixa de entrada e no mês. Se a carta vier acima do teto que você já tinha, dá para continuar procurando dentro do teto. Se vier abaixo, pergunte qual fato limitou o número antes de tratar o limite como destino. Quando existir preço, entrada, prazo e uma taxa hipotética, a calculadora de parcela lê só principal e juros. Ela não aprova a carta.

Anatomia da oferta

A oferta é o documento em que você propõe comprar, não a carta colada num e-mail. Três blocos organizam a leitura, e o formulário do seu estado pode nomeá-los de outro jeito.

• Preço. O valor que você oferece pelo imóvel. Não é o teto da carta e não é a parcela.
• Datas. Até quando a oferta vale, quando cada condição vence, e a data pensada para fechar. Prazo perdido muda o que o contrato ainda permite.
• Condições, ou contingencies. Cláusulas que deixam a compra depender de um fato. Financiamento e inspeção satisfatória são as duas que a orientação ao comprador recomenda escrever, para um empréstimo negado ou um defeito grave não virarem obrigação de comprar. Avaliação (appraisal) é outra coisa: o credor em geral pede uma opinião independente de valor, e você recebe cópia. Inspeção olha a condição da casa. Se o contrato só cobre uma das duas, a outra não vem de brinde.

O contrato de compra é assunto de estado. O que é costume num lugar pode não existir no formulário do outro. Este texto não é minuta e não diz qual cláusula “sempre” cabe. Diz o que conferir no papel que você for assinar: preço, datas, financiamento, inspeção e o que acontece se a avaliação vier abaixo do preço.

Earnest money não é entrada

Earnest money é o depósito que o comprador paga para mostrar boa-fé num contrato assinado de compra. Quem guarda pode ser o vendedor ou um terceiro, como um agente ou uma empresa de título. O contrato é que nomeia. Não assuma que o dinheiro ficou numa conta neutra só porque alguém disse “escrow”.

Esse escrow da oferta não é o impound da parcela. O pote mensal de imposto e seguro está em property tax e escrow. Também não é o depósito de um lease: aquele fica na lógica do aluguel, com o landlord e com as regras do estado para devolver caução. Aqui o depósito existe porque há uma oferta de compra.

Se a venda fecha, o earnest money pode ser aplicado aos closing costs ou à entrada. Pode. Não é a entrada. No desenho abaixo, os números são hipotéticos — não são percentual obrigatório, média de mercado nem cotação.

Os US$ 6.000 não são os US$ 40.000. Se a compra fechar, os US$ 6.000 podem reduzir o que ainda falta levar no cash to close — entrada ou custos — porque já saíram. Se o contrato terminar por um motivo permitido, o depósito volta para o comprador. Se o comprador não cumprir de boa-fé, o depósito pode ficar com o vendedor. “Motivo permitido” não é um sentimento: é a cláusula. A de financiamento, também chamada de mortgage contingency, é a que diz se o depósito volta quando o empréstimo não sai.

Casa na planta pede a mesma pergunta com outro nome. O construtor pode pedir um depósito adiantado e chamar de earnest money. Antes de pagar, pergunte em que condições esse depósito volta. O credor que o construtor indica não é obrigatório.

O dinheiro sai de uma conta. A Central de Bancos e Dinheiro é o contexto dessa conta, não uma etapa da oferta. Guarde o comprovante de quem recebeu e o prazo escrito para entregar o depósito.

Under contract ainda pode falhar

Under contract quer dizer que a oferta foi aceita e existe um contrato de compra. A casa saiu do “à venda” no sentido comercial. A escritura não passou, a chave não é sua, e o credor ainda não tem obrigação de liberar o dinheiro. A carta que ajudou a oferta continua sendo carta.

O que ainda pode parar o caminho, se o contrato tiver previsto — ou se o prazo estourar:

• Financiamento. A pré-aprovação não substitui o pedido formal nem a análise final. Renda, emprego, dívida nova ou um documento que faltou podem impedir o empréstimo. A cláusula de financiamento é o lugar que diz se, nesse caso, o depósito volta. Sem essa saída, desistir pode custar o depósito, e o vendedor pode ter outros direitos. Não assine um papel de que você não gosta só porque a casa está “under contract”: no fechamento, erro de documento pode ser corrigido, mas romper o contrato de compra é outra conversa, e pode exigir um advogado do estado.
• Inspeção. Se o contrato depender de inspeção satisfatória, dá para negociar conserto ou crédito — e cancelar sem penalidade se o resultado não servir. O vendedor não é obrigado a pagar o conserto. Defeito grave, como fundação comprometida, é motivo comum para essa conversa. Sem a cláusula, “não gostei do laudo” pode não ser saída.
• Avaliação. Inspeção não é appraisal. Se o valor vier abaixo do preço, o que você pode renegociar ou desfazer está na cláusula de avaliação, quando ela existe. Alguns programas de empréstimo ainda exigem conserto antes de fechar, ou uma reserva para o conserto logo depois. Isso é condição do empréstimo, não um direito automático do comprador.
• Prazo. Cada condição tem data. Passou o dia, a proteção daquela cláusula pode ter acabado mesmo que o problema continue.

O Loan Estimate chega depois do pedido formal, não depois da carta. Ele não aprova o empréstimo. Quando o papel já mostrar principal, juros e prazo, a calculadora de parcela ajuda a ler o P&I. Imposto, seguro e HOA continuam no orçamento de moradia. Se a entrada ficar baixa o bastante para o credor cobrar PMI, essa linha é outro texto: PMI e entrada. Não cabe nesta sequência.

O que o sinal brasileiro não traduz

No Brasil, uma pré-aprovação de crédito imobiliário também não é a escritura, e um sinal numa promessa de compra não transfere o imóvel. A semelhança para por aí. Nos Estados Unidos a carta, a oferta e o under contract são três momentos com papéis diferentes, e o earnest money segue o contrato daquele estado: pode ficar com o vendedor ou com um terceiro, pode voltar se a cláusula permitir, e pode ser perdido se você sair sem a saída que o papel deu. Não é o depósito do aluguel e não é o ritual do cartório brasileiro com outro nome.

Antes de tratar a carta como a casa

• A carta diz até que valor, sob quais premissas, e até que data?
• Eu sei se o credor conferiu documento ou só o que eu declarei — e não tratei a palavra do topo como garantia?
• A oferta separa preço, datas e condições de financiamento, inspeção e avaliação?
• O earnest money tem valor, quem guarda, e em que caso volta?
• Esse depósito está fora da conta da entrada e fora do depósito de aluguel?
• Under contract, para mim, ainda inclui o que pode falhar?
• Eu deixei para escolher o credor quando existirem Loan Estimates, e não na hora da carta?
• O mês da casa, além do P&I, tem para onde ir no orçamento — sem eu tratar a carta como aprovação?

A Central de Casas segue o caminho da moradia a partir daqui. A carta abre a conversa com o vendedor. O contrato é que diz o que ainda pode desfazer a compra.